潘石屹：房地产业资金紧张 奥运后房价或跌
发布时间：2008-8-26 13:41:00 来源：http://finance.qq.com/a/20080826/000806.htm
在SOHO董事长潘石屹看来，最近被业界热炒的摩根大通一份“千亿经济刺激方案”并不可行。潘石屹认为，地产企业依然要积极调整，否则将很快被市场淘汰出局。
上半年康师傅总营业额为20.49亿美元，其中方便面的营业额是9.82亿美元…
现实是已经有开发商在作类似的调整。万科集团总裁郁亮在8月18日发出的一份内部邮件中称：“我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。”
“这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越强烈。”郁亮在邮件中称。
“对一家房地产开发商而言，如果成交量大幅度减少，房子晚销售出去一年，仅资金成本的上升就相当于打了10％以上的折扣。”潘石屹称。而事实上恰恰是成交量出现问题。这导致房地产市场资金紧张已是不争的事实，房地产开发商之间的重组、转让土地，甚至退地事件也在各个城市不断上演。
“作为上市房地产公司，取得资金的途径可能要多一些，但对那些非上市房地产公司，取得资金的手段要少得多。这种资金紧张的局面也一定会在房地产市场中表现出来，降价可能是这种表现的方式之一。”潘石屹判断说。
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“后奥运楼市”短期无回暖迹象
来源：第一财经日报
美国《底特律新闻报》近日报道，美国某银行以1美元出售“汽车之都”底特律市的一幢两层独栋别墅，还许诺“倒贴”水电费、税款等项目约1万美元，但直到第19天才找到一名买主。
上半年康师傅总营业额为20.49亿美元，其中方便面的营业额是9.82亿美元…
同样，在地球的另一边，中国部分城市今年上半年也出现了成交量快速下滑的现象，虽然北京、上海尚未像深圳一样出现大幅度降价，但下半年市场仍然不容乐观。经济学家谢国忠认为，现在房地产在除了石油输出国之外的世界任何地方都已经是熊市。
北京虎杰投资咨询有限公司首席投资分析员张寅告诉《第一财经日报》，中国房产住宅市场已经经历了10年的快速增长，调整在所难免，但从现在的调整情况看，尚未见底。
根据北京市房地产交易管理网最新数据，上周商品房日均销售面积3.07万平方米，环比持续下降5.54％。在“拐点、断供、降价”等一片舆论声中，全国房价是否会上演一场“跳水赛”？北京中原投资顾问部总经理张坤昱对记者表示，奥运会后，房地产市场将持续调整，短期仍无回暖可能。
虽然北京多个楼盘负责人向记者表示下半年楼盘不会降价，但房价开始下跌已成为不争的事实。亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然北京9、10月份仍会出现楼盘集中上市的情形，但近期楼市成交量直线下滑和实际成交均价走低，已让众多开发商不看好后市。
与此同时，融科投资管理公司顾问李晓燕也表示，虽然房价难以预测，但与一些欧美国家相比，资本市场仍看好中国房地产。她表示，目前并未听说有投资公司撤出该行业。也有业内人士指出，房价下滑房地产商并非就没有利润，以万科为例，由于上半年的低价策略，该公司半年报就“非常好看”。因此，关键在于操作方法，价格因素只是一方面。
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后奥运楼市迷局待破 “金九银十”难再现
来源：中国证券报
举世瞩目的奥运会即将落下帷幕，奥运会后的楼市走向再次成为关注焦点。业内专家认为，“金九银十”传统销售旺季或是考察“后奥运”楼市往何处走的一个重要时点，但全国楼市在全年甚至未来一两年继续保持调整态势的可能性依然较大。
上半年康师傅总营业额为20.49亿美元，其中方便面的营业额是9.82亿美元…
楼市奥运无行情
在此轮房地产行业调整的大背景下，奥运会期间的各地楼市延续着前期低迷态势，奥 运会主办城市北京的楼市行情更显冷清。
SOHO中国董事长潘石屹说：“因为北京市场的需求有相当一部分来自外地人，而奥运会期间的一些交通限制措施给外地人进京带来一些不便。所以，目前低迷的北京房地产市场不会在奥运会期间的这一个月里好转，反而会使8月份成交额下滑。但这是暂时的，不是影响房地产市场长期的、根本的原因。”
事实上，北京商品住宅市场在7月份就预演了奥运无行情的走势。新房市场上，成交量呈现出被“腰斩”的局面。北京房地产交易管理网统计显示，7月北京新建商品住宅（期房、现房）网上签约6226套，签约面积78万平米，分别比今年6月下降了31.9%和26.6%；分别比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市场上，一些房地产中介机构的数据显示，7月出现了北京数年来的首次二手房价量齐跌。
而在奥运会期间，各地开发商纷纷推出各种与奥运挂钩的促销手段。有的是中国队获得一枚金牌，就推出一套特价房，特价房价格普遍低于市场价2成；有的是请奥运奖牌获得者做广告；有的则推出房价与金牌数量挂钩的优惠活动。
尽管如此，成交情况仍难逃惨淡。搜房网统计显示，8月11日-17日这一周，北京商品住宅成交面积为78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三级市场研究部的统计显示，京城中高档二手商品房8月1日-15日的买卖成交量环比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。
此外，一度火爆的奥运短租市场也在7月底降温，二手商品房租赁市场的成交量和成交价与6月持平，房源供应充足和租金过高使得短租市场表现大大逊于预期。
同样，其他城市的房地产市场也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7万平方米，环比分别下降了18.9%和20.5%；成交面积同比下降了约57%。8月11日-17日这一周，深圳商品住宅成交面积为58783平方米，环比下跌20%；厦门成交了12245平方米，环比下跌28%；福州成交了15253平方米，环比下跌29%。
业内人士普遍认为，奥运与楼市的直接联系并不大，奥运因素之所以被放大，主要是因为在前期房价猛涨阶段，“奥运概念”被开发商大肆炒作，一定程度上夸大了奥运因素对房价的推动作用，从而有了奥运会后房价可能下跌的预期。当房地产行业步入调整阶段，这个预期就被更多的人所接受而被强化，加剧了市场观望气氛。
“金九银十”难再现
那么，奥运会后房价下跌的预期会变成现实吗？业内人士认为，即将到来的“金九银十”或是观察未来一段时间楼市走向的重要时点，此间楼市成交量小幅反弹的可能性较大，但难以再现前几年的火热。
从一些龙头企业的业绩分析，市道不佳使得开发商要实现全年的销售目标难度增加。比如，首创置业上半年的签约销售面积约为13万平方米，同比下降六成；签约销售总额约为17.33亿元，同比下降48％。截至7月，碧桂园仅完成了全面销售计划320亿元的31.56%。万科则将全年的新开工面积和竣工面积，分别从848万平方米、689万平方米下调为683万平方米、586万平方米。
潘石屹认为，在房价上涨幅度很小，而土地价格、水泥钢铁等各项成本价格都是超过30%的上涨幅度情况下，房地产行业很可能出现亏损，尤其是去年疯狂拿地的那些开发商。
销售压力、盈利危机会不会促使开发商大规模降价促销，在即将到来的销售旺季放手一搏呢，业内人士对此并无一致意见。洲联集团上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅认为，在未来市场不甚明朗的情况下，开发商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了对所持物业资产的处置，以及时补充现金流。奥运会前，北京住宅市场已开始调整，不少住宅项目都出现了打折销售的情况，这一局面会在奥运会后持续下去，但房价暴跌的概率很小。
一些券商报告认为，在不继续出台更严厉的房地产调控政策情况下，未来半年内全国房价普遍下降15%-20%的情况属于极小概率事件。
但网上调查反映出来的购房者预期与此相反。截至21日，搜房网的调查显示，70%的调查者认为奥运会后一年内北京房价将下跌，原高于18%和12%的看涨和看平比例，且49%的调查者认为奥运会后不是买房时机。
建行研究报告认为，下半年房地产市场价滞量减态势将进一步延续。下半年如果市场交易量进一步缩小，迫于资金等压力，楼盘降价销售回笼资金的情况还会越来越多。
一些业内人士认为，急剧萎缩的成交量如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成严重威胁，因为年关将至，开发商将面临银行贷款到期、工程款结算等资金使用的高峰期。届时，可能会有一波降价促销潮。
二手房方面，大多数中介公司对“金九银十”还是充满期待。“链家地产”市场研发中心认为，9月份以后的北京二手房成交量将逐月走高，预计下半年北京二手房的成交量在4.5万-5万套之间，相比上半年的交易量可能会有10%的增长，全年交易量在8.5万-9万套之间。
“链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势，只会影响到调整的时间长短问题。
调整态势将持续
那么，已经调整近一年的楼市还将调整多久，房价又将如何演绎呢。
国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，奥运会和楼市没有必然联系。这种调整，从房地产市场长远发展来看是积极的，某种意义上说，也是挤压的泡沫成分。从中长期的趋势看，中国的房地产市场总体肯定是乐观的，因为我们城市化率还达不到全球的平均水平。
中国社科院研究员易宪容认为，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期，香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。经过这种调整，市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉，让一些好的房地产企业存活下来。
中金公司认为，由于2006年、2007年良好的销售增厚了开发商自有资金实力，一直紧缩的银行信贷也制约了大多数开发商盲目扩张，总体而言开发商资金压力没有想像中的紧张，此次调整将是成交量的萎缩而非价格的大幅度下降，所以调整周期较长，预计2009年上半年行业见底。
国务院发展研究中心研究员张立群认为，应该采取一些措施进一步把房价稳定在现在这个水平上。一方面积极引导释放买房需求；另一方面防止房价持续回落把买房需求积压得太多，以免集中爆发的时候供给又跟不上了。
尽管对未来的预测犹如盲人摸象，但可以肯定的是，开发商最好的日子已经结束，但最难的日子是否过去还不得而知。（费杨生）
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后奥运楼市，一个魅惑的伪命题
来源：新华网
当奥运经济的符号意义随着奥运赛程的结束渐成远去的记忆，楼市的外衣便又少了一层。能改变楼市的，还是经济本身，而不是一两个人造符号
奥运会的魅力在于它能承载太多的想象，经济的、文化的、社会的，什么都可以往这个大筐里放。而在资产泡沫化时期，人们的普遍性行为偏好是在想象的空间里纵情放大资产的价格。
于是，“奥运行情”在国内不少地方便成了一个充满诱惑的概念。可是，2008年的市道偏偏不解风情、不遂人愿，直到8月8日，无论是在股市还是在楼市，鬼魅的“奥运行情”始终没有露脸。那些执著于财富膨胀梦的人们便又开始寻觅下个机会之窗——所谓“后奥运行情”。
时间的试金石将会验明：在2008年夏末，作为时间之窗的奥运后市场是值得关注甚至警惕的，但是，作为机会之窗的“后奥运行情”有可能仍是一场迷梦。
“后奥运楼市”，时间之窗
还是机会之窗？
其实，奥运会之于局部楼市，可谓好，亦可谓坏；而奥运之于整体楼市，本无所谓好，亦无所谓坏。此话怎讲？
楼市从来都是个区域性市场，不同城市的楼市各有各的不同，而奥运会的举办地只有一个城市，最多外加几个协办城市。奥运会给楼市带来的利好，不在奥运会期间，也不会在奥运会之后，一般是在奥运会之前。因为举办奥运会的巨大投资所带来的最直接的改变是城市基础设施建设，譬如轨道交通、配套设施的增加改善了当地的生活环境，从而提升了级差地租，带动楼市上行。可是，这种利好早在奥运场馆规划建设、设施配套之时就已经开始释放。这在2006年、2007年的北京房价狂飙中一览无余。而对于奥运会举办地之外的城市而言，譬如广州，指望当地的房地产市场从“奥运经济”中分享多少好处，实在有些不切实际。
事实上，奥运会对经济的拉动力有限。试想，如果奥运会对经济的拉动真有特大“神效”的话，那美联储早该向国际奥委会招安了，何必费尽思量地去刺激经济，赶紧加开奥运会冲抵次贷危机得了。
一言以蔽之，看待楼市问题还是要跳出“符号”的层面，回到楼市本身、回归经济本原。机会之窗意义上的“后奥运楼市”，有可能是一个充满魅惑的伪命题。
成交地量徘徊与房价“云中漫步”
当下楼市的最大现实是什么？是销售持续萎缩，成交连月地量。
国家统计局8月18日发布的数据显示，7月份国房景气指数为102.36，比6月份回落0.72点。这是自去年12月份以来，这一指数连续第8个月出现环比回落。与去年同期相比，7月份国房景气指数回落1.64点，这是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。
在深圳，8月10日该市国土资源和房产管理局发布“2008年1～7月深圳房地产市场分析报告”显示，今年前7月，深圳新建商品房住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。
在上海，7月24日上海市政府新闻发布会公布，上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米，环比下降18.5%；其中商品房销售面积为1070.32万平方米，环比下降22.4%。
在杭州，主城区上半年总销售房源12008套，与去年同期26913套相比，销量下跌逾50%。
在北京，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的1～7月北京市房地产市场情况显示，全市住宅销售面积408.4万平方米，在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%。其中，期房销售面积316.9万平方米，下降51.9%，现房销售面积91.5万平方米，下降50.1%。7月当月销售面积59.1万平方米，同比降幅达60.6%。
销售大幅萎缩，直接导致房屋空置面积增多。国家统计局发布的公开数据显示，截止到7月末，全国商品房空置面积为1.29亿平方米，同比增长6.1%，增幅比上半年提高3.9个百分点。其中，空置商品住宅6538万平方米，增长4.6%，增幅比上半年提高6.7个百分点。深圳的情况更是走向极致：今年1～7月，商品房住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65%。
与商品房的地量成交相反，房价依然在“云中漫步”。7月份，北京市房屋销售价格同比上涨10.2%，为今年以来最低涨幅，涨幅比上年同期回落0.2个百分点，环比上涨0.1%，涨幅与上月持平。上海的房价一样维持在高位，上海市统计局公布的数据显示，上半年上海市商品房销售均价环比微涨0.4%。
成交地量与价格高企并存意味着什么？“久盘必跌”这个股市规律恐怕也是楼市难以逃脱的宿命。一位分析人士的观点值得关注：地量成交已坚持半年之久了，再坚持下去对楼市本身也是伤害。“任凭你（开发商）怎么忽悠，价格不降，我就是捂紧钱袋死不出手，商家十八招招招都试过了，排队、签约、撤销合同、送精装修、送宝马……就是没有成交量”，这样的地量盘整还能坚持多久？还有必要坚持多久？
“我不知道风/是在哪一个方向吹”
但是，楼市毕竟是楼市，楼市的博弈力量之众无有比肩者，这也就决定了楼市所充满的不确定性无与伦比。
有人说，楼市不能跌，跌了谁都没有好处：银行呆坏账、政府失税收、保障房建设无资金、个人财富缩水、财产性收入销蚀……正确是正确，但愿望是天使，结果是魔鬼，且从国际市场的经验和教训中来看，在这一对冤家中，往往是结果战胜愿望。否则，风起青萍之末的美国次贷危机也不会持续蔓延，进而波及全球。
8月20日，网上流传摩根大通版政府救市报告，报告说“中国政府决策层正在审慎考虑一项总金额为2000亿～4000亿元的经济刺激方案，包括减税、稳定国内资本市场和支持国内房地产市场的健康发展等措施。”当日，沪深股市迎来一波久违的暴涨行情。对此，有关部门至今既没有证实也没有辟谣。
对于政策可能发生的调整，普通投资者真是难以预知。
可以预知的是，开发商的资金压力越来越大，年前还是中小开发商，现在即将轮到大开发商了。接下来，他们的日子不会好过。何况，下半年新增楼盘的可供应量很大，竞争将更趋白热化。
可以预知的是，不仅是房地产企业，不仅是中小企业，各类大企业在7月以后，销售、利润出现大幅下滑的比比皆是，甚至连今年可能算是最走运的钢铁企业（因为他们成功地将矿石等上涨的成本转移到了下游）在7月份已发现，下游的汽车、家电等行业的需求开始疲软。“第四季度、明年的情况会更严峻”，这是在上海市政协组织的一次大型企业座谈会上，绝大多数企业家的共同判断。如果这一判断不幸成为现实，房地产业焉能超然物外？
还可以预知的是，消费者眼下对楼市的作壁上观与去年的持币观望有实质性的不同：以前人们担心买了房子后价格下跌会吃亏，而今年以来，CPI的增幅超过城镇居民收入增长，东南沿海停产半停产的中小企业增多，就业岗位在流失，人们对收入的预期发生了方向性改变。换言之，现在不买房，更多的是担心未来有没有偿付能力。
还可以预知，对于当下的楼市，除了开发商，地方政府也挺紧张，其“救市”的动机远比中央大，而且部分城市已开始行动。毕竟，地价下来了，来自房地产的税收持续减少的话，地方官不愿意见到。
还可以预知，对于楼市而言，稳定成交量、价格的有力手段也很多，譬如退税、降低房贷利率、降低首付门槛，等等。当然，这些措施曾经使用过，未来会不会、有没有必要使用则不得而知。
面对这么多可预知和不可预知的因素，忽地想起徐志摩的诗句：“我不知道/风是在哪一个方向吹/我是在梦中/她的温存，我的迷醉。”多少人，还在迷梦中——关于楼的迷梦中。（记者徐寿松）
上半年康师傅总营业额为20.49亿美元，其中方便面的营业额是9.82亿美元…
现实是已经有开发商在作类似的调整。万科集团总裁郁亮在8月18日发出的一份内部邮件中称：“我们能够判断，行业资金紧张的局面在数年内不会改变，行业调整将更加强化这一特征，调整期内住宅施工和土地购置减少已经成为必然。”
“这将带来两个方面的影响。一方面，这将深刻影响短期和中期的未来住宅供应，决定了价格调整结束的最后期限。另一方面，这将带来土地市场的机会。而调整发生得越剧烈，它的这两方面影响也就将越强烈。”郁亮在邮件中称。
“对一家房地产开发商而言，如果成交量大幅度减少，房子晚销售出去一年，仅资金成本的上升就相当于打了10％以上的折扣。”潘石屹称。而事实上恰恰是成交量出现问题。这导致房地产市场资金紧张已是不争的事实，房地产开发商之间的重组、转让土地，甚至退地事件也在各个城市不断上演。
“作为上市房地产公司，取得资金的途径可能要多一些，但对那些非上市房地产公司，取得资金的手段要少得多。这种资金紧张的局面也一定会在房地产市场中表现出来，降价可能是这种表现的方式之一。”潘石屹判断说。
下一页：“后奥运楼市”短期无回暖迹象
“后奥运楼市”短期无回暖迹象
来源：第一财经日报
美国《底特律新闻报》近日报道，美国某银行以1美元出售“汽车之都”底特律市的一幢两层独栋别墅，还许诺“倒贴”水电费、税款等项目约1万美元，但直到第19天才找到一名买主。
上半年康师傅总营业额为20.49亿美元，其中方便面的营业额是9.82亿美元…
同样，在地球的另一边，中国部分城市今年上半年也出现了成交量快速下滑的现象，虽然北京、上海尚未像深圳一样出现大幅度降价，但下半年市场仍然不容乐观。经济学家谢国忠认为，现在房地产在除了石油输出国之外的世界任何地方都已经是熊市。
北京虎杰投资咨询有限公司首席投资分析员张寅告诉《第一财经日报》，中国房产住宅市场已经经历了10年的快速增长，调整在所难免，但从现在的调整情况看，尚未见底。
根据北京市房地产交易管理网最新数据，上周商品房日均销售面积3.07万平方米，环比持续下降5.54％。在“拐点、断供、降价”等一片舆论声中，全国房价是否会上演一场“跳水赛”？北京中原投资顾问部总经理张坤昱对记者表示，奥运会后，房地产市场将持续调整，短期仍无回暖可能。
虽然北京多个楼盘负责人向记者表示下半年楼盘不会降价，但房价开始下跌已成为不争的事实。亚豪机构市场总监郭毅表示，虽然北京9、10月份仍会出现楼盘集中上市的情形，但近期楼市成交量直线下滑和实际成交均价走低，已让众多开发商不看好后市。
与此同时，融科投资管理公司顾问李晓燕也表示，虽然房价难以预测，但与一些欧美国家相比，资本市场仍看好中国房地产。她表示，目前并未听说有投资公司撤出该行业。也有业内人士指出，房价下滑房地产商并非就没有利润，以万科为例，由于上半年的低价策略，该公司半年报就“非常好看”。因此，关键在于操作方法，价格因素只是一方面。
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后奥运楼市迷局待破 “金九银十”难再现
来源：中国证券报
举世瞩目的奥运会即将落下帷幕，奥运会后的楼市走向再次成为关注焦点。业内专家认为，“金九银十”传统销售旺季或是考察“后奥运”楼市往何处走的一个重要时点，但全国楼市在全年甚至未来一两年继续保持调整态势的可能性依然较大。
上半年康师傅总营业额为20.49亿美元，其中方便面的营业额是9.82亿美元…
楼市奥运无行情
在此轮房地产行业调整的大背景下，奥运会期间的各地楼市延续着前期低迷态势，奥 运会主办城市北京的楼市行情更显冷清。
SOHO中国董事长潘石屹说：“因为北京市场的需求有相当一部分来自外地人，而奥运会期间的一些交通限制措施给外地人进京带来一些不便。所以，目前低迷的北京房地产市场不会在奥运会期间的这一个月里好转，反而会使8月份成交额下滑。但这是暂时的，不是影响房地产市场长期的、根本的原因。”
事实上，北京商品住宅市场在7月份就预演了奥运无行情的走势。新房市场上，成交量呈现出被“腰斩”的局面。北京房地产交易管理网统计显示，7月北京新建商品住宅（期房、现房）网上签约6226套，签约面积78万平米，分别比今年6月下降了31.9%和26.6%；分别比去年7月下降了59.7%和60.4%。二手房市场上，一些房地产中介机构的数据显示，7月出现了北京数年来的首次二手房价量齐跌。
而在奥运会期间，各地开发商纷纷推出各种与奥运挂钩的促销手段。有的是中国队获得一枚金牌，就推出一套特价房，特价房价格普遍低于市场价2成；有的是请奥运奖牌获得者做广告；有的则推出房价与金牌数量挂钩的优惠活动。
尽管如此，成交情况仍难逃惨淡。搜房网统计显示，8月11日-17日这一周，北京商品住宅成交面积为78126平方米，比上周跌了2.43%。北京中原三级市场研究部的统计显示，京城中高档二手商品房8月1日-15日的买卖成交量环比7月同期有19.86%的下浮，同比去年8月同期有23.56%的下浮。
此外，一度火爆的奥运短租市场也在7月底降温，二手商品房租赁市场的成交量和成交价与6月持平，房源供应充足和租金过高使得短租市场表现大大逊于预期。
同样，其他城市的房地产市场也是成交平淡。7月份，上海住宅新房成交11207套、118.7万平方米，环比分别下降了18.9%和20.5%；成交面积同比下降了约57%。8月11日-17日这一周，深圳商品住宅成交面积为58783平方米，环比下跌20%；厦门成交了12245平方米，环比下跌28%；福州成交了15253平方米，环比下跌29%。
业内人士普遍认为，奥运与楼市的直接联系并不大，奥运因素之所以被放大，主要是因为在前期房价猛涨阶段，“奥运概念”被开发商大肆炒作，一定程度上夸大了奥运因素对房价的推动作用，从而有了奥运会后房价可能下跌的预期。当房地产行业步入调整阶段，这个预期就被更多的人所接受而被强化，加剧了市场观望气氛。
“金九银十”难再现
那么，奥运会后房价下跌的预期会变成现实吗？业内人士认为，即将到来的“金九银十”或是观察未来一段时间楼市走向的重要时点，此间楼市成交量小幅反弹的可能性较大，但难以再现前几年的火热。
从一些龙头企业的业绩分析，市道不佳使得开发商要实现全年的销售目标难度增加。比如，首创置业上半年的签约销售面积约为13万平方米，同比下降六成；签约销售总额约为17.33亿元，同比下降48％。截至7月，碧桂园仅完成了全面销售计划320亿元的31.56%。万科则将全年的新开工面积和竣工面积，分别从848万平方米、689万平方米下调为683万平方米、586万平方米。
潘石屹认为，在房价上涨幅度很小，而土地价格、水泥钢铁等各项成本价格都是超过30%的上涨幅度情况下，房地产行业很可能出现亏损，尤其是去年疯狂拿地的那些开发商。
销售压力、盈利危机会不会促使开发商大规模降价促销，在即将到来的销售旺季放手一搏呢，业内人士对此并无一致意见。洲联集团上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅认为，在未来市场不甚明朗的情况下，开发商一方面不再盲目拿地，另一方面加速了对所持物业资产的处置，以及时补充现金流。奥运会前，北京住宅市场已开始调整，不少住宅项目都出现了打折销售的情况，这一局面会在奥运会后持续下去，但房价暴跌的概率很小。
一些券商报告认为，在不继续出台更严厉的房地产调控政策情况下，未来半年内全国房价普遍下降15%-20%的情况属于极小概率事件。
但网上调查反映出来的购房者预期与此相反。截至21日，搜房网的调查显示，70%的调查者认为奥运会后一年内北京房价将下跌，原高于18%和12%的看涨和看平比例，且49%的调查者认为奥运会后不是买房时机。
建行研究报告认为，下半年房地产市场价滞量减态势将进一步延续。下半年如果市场交易量进一步缩小，迫于资金等压力，楼盘降价销售回笼资金的情况还会越来越多。
一些业内人士认为，急剧萎缩的成交量如果在“金九银十”仍无起色，这将对一度紧绷的开发商资金链构成严重威胁，因为年关将至，开发商将面临银行贷款到期、工程款结算等资金使用的高峰期。届时，可能会有一波降价促销潮。
二手房方面，大多数中介公司对“金九银十”还是充满期待。“链家地产”市场研发中心认为，9月份以后的北京二手房成交量将逐月走高，预计下半年北京二手房的成交量在4.5万-5万套之间，相比上半年的交易量可能会有10%的增长，全年交易量在8.5万-9万套之间。
“链家地产”市场部研发主任王志伟认为，“金九银十”期间的楼市成交量有可能环比小幅反弹，也有可能继续维持不活跃状态，但不管哪种情况都不会改变市场的调整大势，只会影响到调整的时间长短问题。
调整态势将持续
那么，已经调整近一年的楼市还将调整多久，房价又将如何演绎呢。
国家发改委宏观经济研究院副院长王一鸣认为，奥运会和楼市没有必然联系。这种调整，从房地产市场长远发展来看是积极的，某种意义上说，也是挤压的泡沫成分。从中长期的趋势看，中国的房地产市场总体肯定是乐观的，因为我们城市化率还达不到全球的平均水平。
中国社科院研究员易宪容认为，这种调整并不是一年半载可结束的，而是要经历一个漫长的时期，香港上一轮的房地产市场就经历了1997年-2004年这样长的时间。经过这种调整，市场的优胜劣汰把一些资质不好的房地产企业淘汰掉，让一些好的房地产企业存活下来。
中金公司认为，由于2006年、2007年良好的销售增厚了开发商自有资金实力，一直紧缩的银行信贷也制约了大多数开发商盲目扩张，总体而言开发商资金压力没有想像中的紧张，此次调整将是成交量的萎缩而非价格的大幅度下降，所以调整周期较长，预计2009年上半年行业见底。
国务院发展研究中心研究员张立群认为，应该采取一些措施进一步把房价稳定在现在这个水平上。一方面积极引导释放买房需求；另一方面防止房价持续回落把买房需求积压得太多，以免集中爆发的时候供给又跟不上了。
尽管对未来的预测犹如盲人摸象，但可以肯定的是，开发商最好的日子已经结束，但最难的日子是否过去还不得而知。（费杨生）
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后奥运楼市，一个魅惑的伪命题
来源：新华网
当奥运经济的符号意义随着奥运赛程的结束渐成远去的记忆，楼市的外衣便又少了一层。能改变楼市的，还是经济本身，而不是一两个人造符号
奥运会的魅力在于它能承载太多的想象，经济的、文化的、社会的，什么都可以往这个大筐里放。而在资产泡沫化时期，人们的普遍性行为偏好是在想象的空间里纵情放大资产的价格。
于是，“奥运行情”在国内不少地方便成了一个充满诱惑的概念。可是，2008年的市道偏偏不解风情、不遂人愿，直到8月8日，无论是在股市还是在楼市，鬼魅的“奥运行情”始终没有露脸。那些执著于财富膨胀梦的人们便又开始寻觅下个机会之窗——所谓“后奥运行情”。
时间的试金石将会验明：在2008年夏末，作为时间之窗的奥运后市场是值得关注甚至警惕的，但是，作为机会之窗的“后奥运行情”有可能仍是一场迷梦。
“后奥运楼市”，时间之窗
还是机会之窗？
其实，奥运会之于局部楼市，可谓好，亦可谓坏；而奥运之于整体楼市，本无所谓好，亦无所谓坏。此话怎讲？
楼市从来都是个区域性市场，不同城市的楼市各有各的不同，而奥运会的举办地只有一个城市，最多外加几个协办城市。奥运会给楼市带来的利好，不在奥运会期间，也不会在奥运会之后，一般是在奥运会之前。因为举办奥运会的巨大投资所带来的最直接的改变是城市基础设施建设，譬如轨道交通、配套设施的增加改善了当地的生活环境，从而提升了级差地租，带动楼市上行。可是，这种利好早在奥运场馆规划建设、设施配套之时就已经开始释放。这在2006年、2007年的北京房价狂飙中一览无余。而对于奥运会举办地之外的城市而言，譬如广州，指望当地的房地产市场从“奥运经济”中分享多少好处，实在有些不切实际。
事实上，奥运会对经济的拉动力有限。试想，如果奥运会对经济的拉动真有特大“神效”的话，那美联储早该向国际奥委会招安了，何必费尽思量地去刺激经济，赶紧加开奥运会冲抵次贷危机得了。
一言以蔽之，看待楼市问题还是要跳出“符号”的层面，回到楼市本身、回归经济本原。机会之窗意义上的“后奥运楼市”，有可能是一个充满魅惑的伪命题。
成交地量徘徊与房价“云中漫步”
当下楼市的最大现实是什么？是销售持续萎缩，成交连月地量。
国家统计局8月18日发布的数据显示，7月份国房景气指数为102.36，比6月份回落0.72点。这是自去年12月份以来，这一指数连续第8个月出现环比回落。与去年同期相比，7月份国房景气指数回落1.64点，这是自今年5月份以来连续第3个月出现同比回落。
在深圳，8月10日该市国土资源和房产管理局发布“2008年1～7月深圳房地产市场分析报告”显示，今年前7月，深圳新建商品房住宅销售面积179.98万平方米，同比减少53.17%。
在上海，7月24日上海市政府新闻发布会公布，上半年上海房地产销售面积1228.91万平方米，环比下降18.5%；其中商品房销售面积为1070.32万平方米，环比下降22.4%。
在杭州，主城区上半年总销售房源12008套，与去年同期26913套相比，销量下跌逾50%。
在北京，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布的1～7月北京市房地产市场情况显示，全市住宅销售面积408.4万平方米，在上年同期下降28.4%的基础上继续下降51.5%。其中，期房销售面积316.9万平方米，下降51.9%，现房销售面积91.5万平方米，下降50.1%。7月当月销售面积59.1万平方米，同比降幅达60.6%。
销售大幅萎缩，直接导致房屋空置面积增多。国家统计局发布的公开数据显示，截止到7月末，全国商品房空置面积为1.29亿平方米，同比增长6.1%，增幅比上半年提高3.9个百分点。其中，空置商品住宅6538万平方米，增长4.6%，增幅比上半年提高6.7个百分点。深圳的情况更是走向极致：今年1～7月，商品房住宅空置面积67.07万平方米，同比增加95.65%。
与商品房的地量成交相反，房价依然在“云中漫步”。7月份，北京市房屋销售价格同比上涨10.2%，为今年以来最低涨幅，涨幅比上年同期回落0.2个百分点，环比上涨0.1%，涨幅与上月持平。上海的房价一样维持在高位，上海市统计局公布的数据显示，上半年上海市商品房销售均价环比微涨0.4%。
成交地量与价格高企并存意味着什么？“久盘必跌”这个股市规律恐怕也是楼市难以逃脱的宿命。一位分析人士的观点值得关注：地量成交已坚持半年之久了，再坚持下去对楼市本身也是伤害。“任凭你（开发商）怎么忽悠，价格不降，我就是捂紧钱袋死不出手，商家十八招招招都试过了，排队、签约、撤销合同、送精装修、送宝马……就是没有成交量”，这样的地量盘整还能坚持多久？还有必要坚持多久？
“我不知道风/是在哪一个方向吹”
但是，楼市毕竟是楼市，楼市的博弈力量之众无有比肩者，这也就决定了楼市所充满的不确定性无与伦比。
有人说，楼市不能跌，跌了谁都没有好处：银行呆坏账、政府失税收、保障房建设无资金、个人财富缩水、财产性收入销蚀……正确是正确，但愿望是天使，结果是魔鬼，且从国际市场的经验和教训中来看，在这一对冤家中，往往是结果战胜愿望。否则，风起青萍之末的美国次贷危机也不会持续蔓延，进而波及全球。
8月20日，网上流传摩根大通版政府救市报告，报告说“中国政府决策层正在审慎考虑一项总金额为2000亿～4000亿元的经济刺激方案，包括减税、稳定国内资本市场和支持国内房地产市场的健康发展等措施。”当日，沪深股市迎来一波久违的暴涨行情。对此，有关部门至今既没有证实也没有辟谣。
对于政策可能发生的调整，普通投资者真是难以预知。
可以预知的是，开发商的资金压力越来越大，年前还是中小开发商，现在即将轮到大开发商了。接下来，他们的日子不会好过。何况，下半年新增楼盘的可供应量很大，竞争将更趋白热化。
可以预知的是，不仅是房地产企业，不仅是中小企业，各类大企业在7月以后，销售、利润出现大幅下滑的比比皆是，甚至连今年可能算是最走运的钢铁企业（因为他们成功地将矿石等上涨的成本转移到了下游）在7月份已发现，下游的汽车、家电等行业的需求开始疲软。“第四季度、明年的情况会更严峻”，这是在上海市政协组织的一次大型企业座谈会上，绝大多数企业家的共同判断。如果这一判断不幸成为现实，房地产业焉能超然物外？
还可以预知的是，消费者眼下对楼市的作壁上观与去年的持币观望有实质性的不同：以前人们担心买了房子后价格下跌会吃亏，而今年以来，CPI的增幅超过城镇居民收入增长，东南沿海停产半停产的中小企业增多，就业岗位在流失，人们对收入的预期发生了方向性改变。换言之，现在不买房，更多的是担心未来有没有偿付能力。
还可以预知，对于当下的楼市，除了开发商，地方政府也挺紧张，其“救市”的动机远比中央大，而且部分城市已开始行动。毕竟，地价下来了，来自房地产的税收持续减少的话，地方官不愿意见到。
还可以预知，对于楼市而言，稳定成交量、价格的有力手段也很多，譬如退税、降低房贷利率、降低首付门槛，等等。当然，这些措施曾经使用过，未来会不会、有没有必要使用则不得而知。
面对这么多可预知和不可预知的因素，忽地想起徐志摩的诗句：“我不知道/风是在哪一个方向吹/我是在梦中/她的温存，我的迷醉。”多少人，还在迷梦中——关于楼的迷梦中。（记者徐寿松）
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